세금 고지서를 받아 들고 멍하니 앉아있던 날이 기억납니다. 실거주 목적 한 채뿐인데, 공시가격이 오르고 보유세가 뛰면서 매년 부담이 눈덩이처럼 불어났습니다. 팔자니 양도세가 무섭고, 들고 있자니 세금이 숨을 조입니다. 정부의 징벌적 부동산 규제가 시장을 어떻게 뒤틀어 놓았는지, 그리고 이제 어떤 방향으로 가야 하는지 제가 직접 겪은 경험을 바탕으로 풀어보겠습니다.
징벌적 과세가 부른 거래 절벽, 직접 겪어보니
제가 사는 단지에서 몇 년 새 매물이 씨가 말랐습니다. 다주택자들이 양도소득세(양도세) 중과를 피하려고 매물을 거두어들였기 때문입니다. 여기서 양도소득세 중과란 집을 팔 때 발생하는 이익에 일반세율보다 훨씬 높은 세율을 적용하는 제도로, 2주택자 이상에게는 최고 수십 퍼센트의 추가 세율이 붙습니다. 매도자는 손에 남는 게 없으니 안 팔고, 살 사람은 물건이 없으니 시장 자체가 얼어붙는 구조입니다.
공시가격 현실화라는 명목으로 보유세(재산세+종합부동산세)는 빠르게 올랐는데, 정작 취득세나 양도세는 손을 대지 않았습니다. 선진국의 경우 보유세를 높이는 대신 취득세와 양도세를 낮춰 거래를 원활하게 유지하는 방식을 씁니다. 실제로 OECD 주요국 사례를 보면 부동산 보유에 대한 세율은 높이되 처분에 따른 세 부담은 낮추는 방향으로 설계돼 있습니다(출처: OECD Tax Database). 그런데 우리나라는 보유세만 올리고 거래세는 그대로 두었으니, 거래가 줄어드는 것은 예정된 결과였습니다.
이 거래 절벽은 지방 재정에도 직격탄을 날렸습니다. 취득세란 부동산을 취득할 때 지방자치단체에 납부하는 세금으로, 지방 정부 세수의 핵심 항목입니다. 경기도를 비롯한 수도권 지자체들이 거래 감소로 취득세 수입이 급감했다는 통계가 잇따라 발표됐는데, 제가 그 수치를 직접 확인했을 때 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 집을 누르려다 지방 살림까지 흔들어놓은 셈입니다.
더 아이러니한 점은, 정책이 잦은 수정과 핀셋 규제를 반복하면서 오히려 '부동산 불패' 심리를 강화했다는 겁니다. 핀셋 규제란 특정 지역이나 가격대를 겨냥해 선택적으로 적용하는 규제 방식을 말하는데, 이게 결국 '이 지역만 피하면 된다'는 학습 효과를 만들어냈습니다. 제 주변만 봐도 "정부가 또 바꾸겠지"라는 말을 달고 사는 분들이 한둘이 아니었습니다.
- 양도소득세 중과: 다주택자 매도 의욕 꺾어 매물 잠김 현상 심화
- 보유세 인상 단독 시행: 취득세·양도세 조정 없이 거래만 위축
- 취득세 수입 급감: 지방 정부 재정 악화로 이어지는 연쇄 부작용
- 잦은 정책 수정: 시장 불신 확대, 부동산 불패 심리 오히려 강화
공급 대책 없는 규제는 반쪽짜리다
규제 이야기를 할 때 빠지지 않는 게 공급 문제입니다. IMF는 한국 부동산 시장을 진단하면서 "선호 지역의 주택 부족이 집값과 임대료 부담을 가중시켜 경제 성장을 저해한다"고 명시했습니다(출처: IMF Country Report). 제가 이 대목을 처음 읽었을 때, 우리가 이미 알고 있던 걸 국제기구가 공식 확인해준 것 같아서 씁쓸했습니다. 서울 중심지 공급이 부족한 건 통계를 볼 필요도 없이, 수년 간 재개발·재건축이 막히면서 노후 주택은 쌓이고 새 아파트는 나오지 않는 현실에서 몸으로 느꼈습니다.
재건축이란 노후화된 공동주택을 허물고 새로 짓는 사업을 말하고, 재개발은 기반시설이 열악한 노후 지역 전체를 정비하는 사업을 가리킵니다. 이 두 가지가 서울 도심 공급의 핵심 열쇠인데, 안전진단 기준 강화와 재건축 초과이익 환수제 같은 규제들이 사업성을 갉아먹으면서 수년째 속도를 못 내고 있습니다. 재건축 초과이익 환수제란 재건축으로 발생한 이익 중 일정 금액을 초과하는 부분을 국가가 환수하는 제도인데, 조합원들 입장에선 사업을 밀고 나갈 유인 자체가 줄어드는 구조입니다.
용적률 상향도 빠질 수 없는 대안입니다. 용적률이란 대지 면적 대비 건물 연면적의 비율로, 이 수치를 높이면 같은 땅에 더 많은 주택을 공급할 수 있습니다. 서울 도심 일부 지역의 용적률 제한이 완화된다면 기존 인프라를 활용하면서 공급을 늘릴 수 있는 현실적 방법이 됩니다. 물론 일조권이나 도시 경관 문제가 따라오지만, 공급 절벽 앞에서 이 정도 트레이드오프는 사회적으로 논의할 가치가 있다고 제 경험상 생각하게 됐습니다.
3기 신도시의 조속한 추진도 중요합니다. 수요는 서울에 집중되는데 공급을 외곽에만 쏟는 방식은 결국 수도권 외곽 집값만 일시적으로 끌어올리는 부작용을 낳습니다. 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 외곽 가격이 오른다고 해서 그게 진짜 실수요를 반영하는 게 아니라, 정부 정책 불신에서 비롯된 불안 심리와 언론의 과열 보도가 복합적으로 작용한 결과일 때가 많습니다. 상급지 아파트가 하락 국면에 접어들면 하급지도 시간차를 두고 따라 내려오는 것이 역대 시장 흐름에서 반복된 패턴이었습니다. 금리 인상기에는 차입 비용이 늘어나면서 레버리지(대출을 활용한 자산 매입)를 쓴 물건부터 압박을 받고, 이것이 경매로 이어지는 연쇄 작용이 일어날 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 보유세를 올리면 집값이 내려가지 않나요?
A. 이론적으로는 보유 부담이 커지면 매물이 늘고 가격이 내려가야 합니다. 그런데 취득세·양도세를 동시에 낮추지 않으면 매도자가 팔 유인이 없어져서 오히려 거래가 줄고 가격은 오르는 역효과가 납니다. 세 가지 세목을 균형 있게 조정해야 시장이 원하는 방향으로 움직일 수 있습니다.
Q. 지금 외곽 아파트 가격이 오르는 건 진짜 실수요 때문인가요?
A. 일부는 실수요이지만, 정부 정책에 대한 불신과 '어차피 집값은 오른다'는 불패 심리가 크게 작용한 결과로 보는 시각이 많습니다. 역사적으로 상급지가 조정되면 하급지도 시간차를 두고 따라 하락하는 패턴이 반복됐습니다. 지금의 외곽 가격 상승이 지속성 있는 흐름인지는 신중하게 판단해야 합니다.
Q. 신혼부부인데 지금 집을 사는 게 맞을까요?
A. 금리 인상기에는 대출 이자 부담이 커지고, 과도한 레버리지는 경매로 이어질 위험이 있습니다. 시드머니가 충분하지 않다면 중심지 빌라나 전세로 거주하면서 자금을 더 모으는 것이 안전한 선택일 수 있습니다. 무리한 외곽 아파트 매수보다 내 자산 규모에 맞는 단계적 접근이 중요합니다.
Q. 재건축 규제가 풀리면 집값이 또 오르지 않나요?
A. 단기적으로 기대 심리가 반영돼 해당 단지 가격이 오를 수 있습니다. 하지만 재건축·재개발로 신규 공급이 실제로 시장에 나오면 중장기적으로는 공급 확대 효과가 가격을 안정시키는 방향으로 작용할 가능성이 높습니다. 단기 가격 상승에만 주목하기보다 공급 효과가 본격화되는 시점을 함께 고려해야 합니다.
결론
정리하면, 지금까지의 부동산 정책 실패는 단순한 설계 오류가 아니라 '한쪽만 조이면 된다'는 잘못된 전제에서 출발한 문제입니다. 보유세는 올리되 거래세는 그대로, 규제는 강화하되 공급은 틀어막는 방식이 결국 거래 절벽과 불패 심리를 동시에 키웠습니다. 제가 직접 겪어보니, 정책이 일관성을 잃을 때 시장은 관망이 아니라 불안으로 반응했습니다.
이제는 방향을 바꿔야 합니다. 보유세와 취득세·양도세의 균형을 선진국 수준으로 맞추고, 서울 도심의 재개발·재건축 사업성을 실질적으로 회복시키는 한편, 3기 신도시 공급 일정을 흔들림 없이 밀고 나가는 것이 가장 현실적인 해법입니다. 정책을 여론에 따라 수시로 뜯어고치기보다, 한 방향으로 뚝심 있게 밀어붙이는 것이 결국 시장과 국민 모두에게 이롭습니다.