솔직히 저는 한동안 "금리만 오르면 집값은 내린다"는 공식을 철석같이 믿었습니다. 그런데 실제로 집을 알아보러 다니면서 그 믿음이 완전히 흔들렸습니다. 공급 절벽이 현실화되고, 전월세 가격과 신축 분양가가 동시에 뛰는 상황을 눈앞에서 보고 나서야 제 생각이 너무 단순했다는 걸 인정할 수밖에 없었습니다.
공급 절벽, 숫자로 보니 더 무서웠습니다
처음 수도권 입주 물량 통계를 직접 찾아봤을 때 꽤 당황했습니다. 직전 정부 3년 동안 수도권에 62만 채가 입주하며 역대급 공급이 이뤄졌음에도 집값이 올랐는데, 앞으로 3년은 35만 채 수준으로 절반 가까이 줄어든다는 수치였습니다. 이른바 공급 절벽, 즉 신규 주택 입주 물량이 수요를 현저히 밑도는 상태가 본격화되는 구간입니다.
서울만 놓고 보면 상황이 더 심각합니다. 최근 8년간 1인 가구 증가, 혼인 연령 상승 등으로 인한 가구 분화 속도가 주택 공급 속도를 앞질러 약 10만 채의 누적 초과 수요가 쌓였습니다. 가구 분화란 한 가구가 독립하거나 분리되어 새로운 가구가 만들어지는 현상으로, 주택 수요를 자연스럽게 늘립니다. 실제로 주택 보급률이 마이너스인 지역이 서울, 경기, 인천, 대전 넷뿐이라는 통계는 꽤 충격적이었습니다(출처: 국토교통부).
공급이 늘어나면 가격이 안정된다는 논리를 틀렸다고 볼 수는 없습니다. 하지만 공급 효과가 시장에 반영되려면 최소 3~4년이 걸립니다. 제가 현장을 다녀보니 지금 당장의 수급 불균형이 체감 가격에 먼저 작용하고 있었고, 전문가들의 예측보다 현장 분위기가 훨씬 뜨거웠습니다.
- 이재명 정부 3년 수도권 예상 입주 물량: 약 35만 채 (직전 정부 62만 채 대비 절반 수준)
- 서울 누적 초과 수요: 약 10만 채 (8년간 가구 분화 속도가 공급 속도 초과)
- 주택 보급률 마이너스 지역: 서울·경기·인천·대전
- 공급 효과 시장 반영 시점: 발표 후 최소 3~4년 소요
세제 개편, 집값을 잡기엔 역부족이었습니다
세금을 손보면 집값이 잡힐 거라고 생각하는 분들도 있는데, 저는 시장 반응을 직접 지켜보면서 그 기대가 빗나가는 걸 실감했습니다. 종합부동산세(종부세)의 공제액과 세부담 상한이 일부 조정됐지만, 큰 틀이 바뀐 건 아니었습니다. 종부세란 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 사람에게 부과하는 세금으로, 다주택자 부담을 높여 매물을 유도하는 수단으로 활용되어 왔습니다.
그런데 실제 시장에서 일어난 일은 좀 달랐습니다. 세금 부담을 피하려는 수요가 15억 원 이하 구간으로 몰리면서, 오히려 서울 중저가 지역인 노도강(노원·도봉·강북)과 금관구(금천·관악·구로) 가격이 올해만 10~12%나 뛰었습니다. 서울 전체 평균 상승률이 6%대인 것과 비교하면 중저가 지역의 상승 폭이 두드러집니다(출처: 부동산114).
전세 시장도 매매와 거의 비슷하게 움직였습니다. 매매가가 10% 오른 지역은 전세가도 10% 이상 오르는 흐름이었는데, 여기에 대출 규제, 토지거래허가구역 확대, 전세자금 규제 등이 겹치면서 임차인의 부담이 가중되고 있습니다. 정부가 전월세 안정을 위해 공급 확대를 내세우지만, 앞서 살펴본 것처럼 공급 효과는 수년 뒤의 이야기입니다.
M2(광의통화량)가 꾸준히 증가하는 구조도 집값 안정을 어렵게 만드는 요인입니다. M2란 현금, 예금, 단기 금융 상품 등을 포함한 광의의 통화 지표로, 이 수치가 커질수록 시중에 돈이 많이 풀려 있다는 의미입니다. M2가 늘면 물가가 오르고, 물가가 오르면 전월세 가격도 자연히 올라갑니다. 세제만 손본다고 이 흐름이 바뀌기는 쉽지 않다는 게 제 판단입니다.
내 집 마련, 제가 선택한 방법은 이랬습니다
무리하게 영끌(영혼까지 끌어모은 대출)을 해서 집을 사야 한다는 분들도 있고, 아직 기다려야 한다는 분들도 있는데, 저는 제 자금 범위를 먼저 정하는 것부터 시작했습니다. 영끌이란 대출 한도를 최대치로 활용해 무리하게 주택을 매수하는 방식을 뜻합니다. DSR(총부채원리금상환비율) 규제 덕분에 지금은 감당 가능한 사람에게만 대출이 나가는 구조라, 과거처럼 무분별한 영끌은 사실상 어렵습니다. 여기서 DSR이란 연간 총 대출 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율로, 이 수치가 일정 기준을 넘으면 대출이 제한됩니다.
제가 가장 먼저 확인한 것은 디딤돌 대출, 보금자리론 같은 정부 정책 모기지 요건이었습니다. 소득 기준이 맞는다면 이 상품들이 금리 부담을 크게 낮춰주기 때문입니다. 소득이 높아 정책 모기지를 받기 어려운 상황이라면, 고양·의정부·김포·검단처럼 서울과 가깝지만 아직 가격 상승이 덜 반영된 서울 인접 저평가 지역을 고려해볼 만합니다. 제 경험상 지하철 접근성과 전세가율이 탄탄한 아파트를 기준으로 매물을 추리면 선택지가 생각보다 많았습니다.
단기 시세에 너무 민감하게 반응하지 않는 것도 중요했습니다. 구입 이후 금리 변동과 시장 흔들림이 있었지만, 월 주거비가 전월세 상승률보다 안정적으로 고정되면서 심리적으로 훨씬 여유로워졌습니다. 5~10년 이상 거주할 생각으로 의사 결정을 하고, 비슷한 가격대의 서울 내 다른 지역과 꼼꼼히 비교해보는 것이 제가 몸소 깨달은 가장 실질적인 접근법이었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 금리 오르면 집값 떨어지는 거 아닌가요?
A. 금리 인상이 부동산 가격에 반드시 직접적인 영향을 미치지는 않습니다. 노무현 정부 시기처럼 경기가 과열된 상황에서 금리를 올렸을 때도 집값이 상승한 사례가 있습니다. 현재처럼 경제 성장률이 높고 유동성이 풍부한 환경에서는 금리 인상 충격보다 상승 압력이 강하게 작용할 가능성이 있다고 보는 시각도 상당합니다.
Q. 세종시나 대전 같은 지방도 지금 사도 될까요?
A. 세종시는 인구 유입, 소득 수준 상승, 공공기관 이전 등 구조적 호재가 여전히 살아 있어 장기적 관점에서 과거 고점 회복 경로에 있다는 의견이 있습니다. 대전은 재정비 이슈와 세종시 연계 효과로 지방 중에서는 자산 관리 측면에서 유리한 지역으로 꼽힙니다. 다만 단기 차익보다는 5년 이상의 장기 보유를 전제로 접근하는 것이 바람직합니다.
Q. 서울 빌라는 아파트 대신 선택지가 될 수 있나요?
A. 서울 빌라 가격 상승률이 올해 기준 약 10%로, 아파트(6%)를 앞섰다는 점은 주목할 만합니다. 자금이 부족하지만 서울 거주를 원한다면 역세권 신축 빌라는 인플레이션 헤지 수단이 될 수 있다는 시각도 있습니다. 단, 재개발 이슈나 입지를 꼼꼼히 따져야 하고, 경매로 접근할 경우에는 반드시 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.
Q. 신혼부부나 청년은 어디서 시작해야 하나요?
A. 소득 기준이 맞는다면 디딤돌 대출이나 신생아 특례 대출 같은 정부 정책 모기지를 최우선으로 활용해 공공 택지 신축 단지를 狙는 것이 가장 효율적입니다. 소득이 높아 정책 모기지가 어렵다면 고양, 의정부, 김포, 검단 등 서울 인접 지역을 출퇴근 동선과 자금 범위에 맞춰 검토해볼 수 있습니다. 무엇보다 변동금리로 무리하게 대출받아 3년 내 처분해야 하는 상황만큼은 피해야 합니다.
결론
공급 절벽, M2 증가, 전월세 동반 상승이라는 세 가지 구조적 흐름이 맞물려 있는 지금, 금리나 세제 조정만으로 수도권 집값을 안정시키기는 한계가 있습니다. 저는 이 사실을 머리로 이해하기 전에 몸으로 먼저 경험했습니다. 단기 시세에 흔들리며 망설이는 사이, 전월세 비용은 조용히 오르고 있었습니다.
정리하면, 무리한 영끌은 피하되 정부 정책 모기지와 자금 범위에 맞는 우량 지역을 최소 10년 이상의 관점으로 선제 발굴하는 것이 제가 경험을 통해 내린 결론입니다. 한강벨트처럼 장기 우상향 가능성이 높은 지역을 먼저 비교 검토하고, 감당 가능한 선에서 움직이는 것이 지금 시장에서 가장 실질적인 대응이라고 생각합니다.