주식으로 돈을 벌었다면, 그 돈은 다시 주식에 넣어야 한다고 생각하셨습니까? 저도 한때 그렇게 믿었습니다. 그런데 올해 7월까지 아파트 자금 조달 계획서를 분석한 결과, 주식·채권 매각 대금이 무려 8조 334억 원으로 집계됐습니다. 작년 연간 총액 5조 8,205억 원을 단 7개월 만에 넘어선 수치입니다. 주식으로 번 돈이 부동산과 예금으로 이동하는 '역 머니무브(Reverse Money Move)' 현상이 예상보다 훨씬 빠르게 진행 중입니다.
주식매도 후 내 집 마련, 정말 손해일까
일반적으로 주식 상승장에서 자산을 빼면 기회비용을 잃는다고 알려져 있지만, 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 저는 매일 밤 미국 증시 지수를 확인하며 잠을 제대로 자지 못했습니다. 코스피가 한때 7,100선을 넘었지만, 중동발 악재와 미국의 추가 금리 인상 가능성이 맞물리며 단 하루 만에 7,000선 아래로 꺾이는 장면을 보고 나서 확신했습니다. 변동성이 이렇게 크면, 수익률보다 정신 건강이 먼저입니다.
결국 저는 주식 포트폴리오를 정돈해 현금을 확보한 뒤, 경기도 성남시 분당구와 같은 수도권 아파트 매수에 그 자금을 투입하기로 결심했습니다. 당시 한국은행이 두 달 연속 기준금리를 인상하며 3%대 시대를 열었고, 시중은행 주택담보대출(LTV 담보 기반 대출) 금리 상단은 이미 연 7%를 넘어선 상태였습니다. 여기서 주택담보대출이란 주택을 담보로 제공하고 금융기관에서 자금을 빌리는 대출 방식으로, LTV(Loan To Value)란 담보 자산 대비 대출 가능 비율을 뜻합니다. LTV 규정이 바뀌면 대환대출 시 한도가 줄어들 수 있어, 기존 규정 적용 예외 여부를 꼼꼼히 따져야 한다는 사실도 이 과정에서 처음 알았습니다.
솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 금리가 높으니 집을 사면 무조건 이자 부담이 크다고 생각했는데, 막상 실거주 공간이라는 실물 자산을 손에 쥐고 나니 심리적 안정감이 차원이 달랐습니다. 2021년 3% 금리로 3억 원을 대출받았다면 월 상환액이 약 127만 원이었지만, 2026년 재산정 시 금리가 6~7%로 오르면 월 172만 원에서 189만 원까지 치솟을 수 있다는 계산도 직접 해봤습니다. 이미 대출을 안고 있는 분들에게는 분명히 무거운 숫자입니다. 그러나 주식 계좌의 원금이 매일 깎여 나가는 불안감과 비교했을 때, 확정된 이자 부담은 오히려 '예측 가능한 리스크'였습니다.
30대가 주식 매각 대금을 가장 많이 활용했다는 분석 결과도 있습니다(출처: 한국은행). 매각 대금의 절반가량이 15억 원 미만 아파트 구매에 쓰였고, 이는 대출 규제가 상대적으로 덜한 가격대입니다. 저 역시 비슷한 판단 경로를 거쳤습니다. 불안정한 증시에서 자산을 지키고 싶다면, 실물 자산으로의 이동은 '도피'가 아니라 '전략적 재배분'이라고 봐야 한다고 생각합니다.
- 코스피 증시 대기 자금: 한때 130조 원을 넘었으나 100조 원 아래로 하락
- 올해 7월까지 주식·채권 매각 대금 기반 아파트 매수: 8조 334억 원(전년 연간 총액 초과)
- 30대 매수자가 주식 매각 대금 활용 비중 1위, 절반은 15억 원 미만 아파트에 집중
- 시중은행 주담대 금리 상단 연 7% 돌파, 8%대 진입 가능성도 제기
정기예금으로 옮긴 여유 자금, 3%가 충분한 이유
내 집 마련 이후 남은 여유 자금을 어디에 두느냐가 두 번째 고민이었습니다. 주식으로 다시 들어가기엔 심리적 피로가 컸고, 채권은 금리 상승기에 가격이 내려가는 구조라 마땅치 않았습니다. 여기서 채권이란 정부나 기업이 자금 조달을 위해 발행하는 확정 이자부 증권으로, 금리가 오르면 기존 채권 가격은 반대로 떨어지는 역의 관계를 가집니다. 그렇게 선택한 곳이 5대 시중은행 정기예금이었습니다.
제가 직접 써봤는데, 연 3%대 중반 금리의 정기예금은 과거 초저금리 시절과 비교하면 확실히 체감이 다릅니다. 7~8월 들어 정기예금 규모가 눈에 띄게 늘어난 것도 같은 이유로 보입니다. 원금 보장과 확정 이자라는 두 가지 조건이 충족되는 순간, 계좌를 열어볼 때마다 느끼던 불안감이 사라졌습니다. 수익률만 놓고 보면 주식 상승장에 비해 초라해 보일 수 있지만, 이자율(Interest Rate)이란 단순한 숫자가 아니라 '리스크 프리미엄을 포기한 대가'라는 점을 이번 경험으로 다시 확인했습니다. 쉽게 말해, 위험을 감수하지 않는 대신 받는 안전 보상입니다.
고정금리와 변동금리 선택도 짚어볼 필요가 있습니다. 고정금리는 상환액이 일정해 금리 상승기에 유리하고, 변동금리는 초기 금리가 낮지만 금리 하락기에만 빛을 발합니다. 현재 신규 주택담보대출 중 변동금리 비중이 68.1%로 압도적으로 높습니다(출처: 금융감독원). 만기가 긴 주담대는 변동금리에 노출되는 기간이 길어 5년 고정금리를 선택하는 경우가 많습니다. 반면 세입자 퇴거 자금이나 전세 대출처럼 만기가 짧은 대출은 변동금리가 현실적인 선택이 되기도 합니다. 제 경우엔 예금은 고정금리로 확정 수익을 챙기고, 대출은 추가 인상 가능성이 제한적이라는 판단 아래 혼합 전략을 택했습니다.
한국은행이 향후 6개월 기준금리를 3.25% 또는 3.5% 수준으로 유지하되 속도 조절에 나설 것으로 전망되는 만큼, 급격한 추가 인상 가능성은 낮아 보입니다. 그렇다고 금리가 빠르게 내려올 것이라는 기대도 이르다고 생각합니다. 이런 상황에서 안전 자산 비율을 높이고 확정 리스크를 줄이는 전략은, 자산의 절대 수익률을 쫓는 것보다 실질적인 자산 방어 효과가 크다는 것을 제 경험이 증명해줬습니다.
자주 묻는 질문
Q. 지금 주식 팔고 부동산 사면 늦은 거 아닌가요?
A. 일반적으로 상승장 막판에 실물 자산을 사면 고점 매수라는 우려가 있지만, 제 경험상 실거주 목적의 매수는 타이밍보다 심리적 안정과 자산 확정이 더 중요했습니다. 소비자 심리 지수가 집값 상승 기대감으로 3개월 연속 오르는 흐름도 이를 뒷받침합니다. 투자 목적 매수라면 신중해야 하지만, 실거주라면 기준이 달라집니다.
Q. 대환대출 고려 중인데 그냥 갈아타면 되나요?
A. 대환대출이란 기존 대출을 새로운 조건의 대출로 바꾸는 것으로, 단순히 금리만 비교해서는 안 됩니다. 중도상환 수수료, 채권 할인 비용, 인지세 같은 부대 비용이 발생하고, 재심사 과정에서 소득 감소나 부채 증가로 탈락할 수도 있습니다. LTV 규정 변경으로 대출 한도가 줄어드는 경우도 있어 종전 규정 적용 예외 여부를 반드시 먼저 확인하시기 바랍니다.
Q. 정기예금 3%대가 정말 의미 있는 수익률인가요?
A. 과거 초저금리 시절과 비교하면 분명히 체감이 다릅니다. 제가 직접 예치해봤는데, 원금이 보장되고 매달 확정 이자가 들어온다는 사실만으로도 계좌를 확인할 때의 불안감이 사라졌습니다. 수익률 자체보다 '손실 없는 확정 수익'이라는 심리적 안정의 가치가 고금리 변동성 시장에서 훨씬 크게 작용합니다.
Q. 고정금리랑 변동금리, 지금은 어느 게 유리한가요?
A. 현재처럼 기준금리가 3%대를 유지하며 추가 인상 가능성이 열려 있는 국면에서는, 장기 대출일수록 고정금리가 상환 예측성 면에서 유리합니다. 다만 만기가 짧은 전세 대출이나 세입자 퇴거 자금처럼 단기 대출은 변동금리를 선택하는 것이 현실적입니다. 소득 여력이 충분하다면 초기 금리가 낮은 변동금리를 택하는 전략도 있지만, 이자 부담이 월 40~60만 원 이상 늘어날 수 있다는 시나리오를 반드시 먼저 계산해야 합니다.
결론
주식을 팔아 집을 사거나 예금으로 옮기는 선택이 소극적으로 보일 수 있습니다. 그러나 기준금리 3%대, 주담대 금리 상단 7~8%, 증시 대기 자금 100조 원 아래라는 현실에서 자산을 지키는 가장 실질적인 방법은 절대 수익률을 쫓는 것이 아니라 확정된 리스크를 줄이는 것입니다. 제 경험이 그것을 증명해줬습니다.
역 머니무브 흐름이 가속되는 지금, 대출 조건과 LTV, 고정·변동금리 선택지를 직접 비교하고 본인의 상환 여력을 먼저 계산해 보시길 권합니다. 마음의 평화를 되찾은 자산 배분이, 장기적으로도 옳은 선택이 될 가능성이 높다고 봅니다.