규제를 강화하면 집값이 잡힌다고 했습니다. 그 말을 저도 한때 믿었습니다. 그런데 서울 아파트 매매가는 86주 연속 상승했고, 전세 매물은 씨가 마르고 있습니다. 세제 개편이 오히려 전세 공급을 줄이고 실수요자의 불안만 키우는 현실 앞에서, 무주택자들이 소액 재개발 투자로 눈을 돌리는 이유를 직접 들여다봤습니다.
규제가 전세난을 만든다? 세제 개편의 역설
집값을 잡겠다는 정책이 오히려 전세 매물을 줄인다는 역설, 솔직히 처음 들었을 때는 과장된 말처럼 느껴졌습니다. 그런데 제가 직접 전세 매물을 찾아다니면서 생각이 완전히 바뀌었습니다. 매물 자체가 없었습니다.
2025년 8월 3일 발표된 세제 개편안의 핵심은 크게 두 가지입니다. 먼저 일시적 2주택 특례 기간이 3년에서 2년으로 단축되었습니다. 여기서 일시적 2주택 특례란, 기존 주택을 보유한 상태에서 새 주택을 취득했을 때 일정 기간 안에 종전 주택을 처분하면 1가구 1주택 비과세 혜택을 그대로 유지해주는 제도입니다. 이 유예 기간이 1년 줄어들면서 집주인들의 처분 압박이 커졌고, 시장에 매물이 쏟아질 것이라는 예상도 있었습니다.
하지만 현실은 달랐습니다. 상생 임대인 특례와 매입 임대 아파트 양도소득세 중과 배제 제도가 올해 말 종료되면서, 임대인들이 오히려 임대 공급을 줄이는 방향으로 움직이고 있습니다. 여기서 상생 임대인 특례란, 임대료를 일정 범위 이내로 올린 임대인에게 양도세 비과세 요건인 거주 기간 산정 혜택을 주는 제도로, 전세 공급을 늘리려는 취지로 설계된 것입니다. 이 혜택이 사라지면 전세를 유지할 유인도 함께 사라집니다.
한국부동산원 주간 아파트 가격 동향 통계에 따르면, 2025년 9월 기준 서울 전세 가격 누적 상승률은 7.8%로, 전년도 같은 기간 1.66%와 비교하면 사실상 다른 시장입니다(출처: 한국부동산원). 성북구의 경우 같은 기간 12.84%까지 치솟았습니다. 제 경험상 이건 그냥 숫자가 아니라, 실제로 집을 구하려는 사람이 체감하는 현실입니다.
86주 연속 상승, 그래서 소액 선점이 화두가 됐다
서울 아파트 매매 가격이 86주 연속 오르는 동안, 저는 한 가지 질문을 계속 떠올렸습니다. 지금 진입하는 게 맞는가, 아니면 조정을 기다려야 하는가. 강남 3구인 강남·서초·송파는 이번 주 오히려 마이너스 상승률을 기록한 반면, 서대문구·동대문구·성북구·노원구 같은 강북권이 상대적으로 높은 상승률을 보였습니다.
~라고 생각하는 분들도 있는데, 저는 이 흐름이 단순한 가격 확산이 아니라 토지거래허가구역 지정 효과라고 봅니다. 토지거래허가구역이란, 특정 지역에서 일정 규모 이상의 토지나 주택을 거래할 때 관할 지자체의 허가를 받아야 하는 규제 지역으로, 무주택자가 실거주 조건으로 매수하는 경우만 허용됩니다. 이 조건을 충족하려는 실수요 매수가 중저가 강북 지역으로 몰리면서, 해당 지역 전세 물량이 동시에 줄어드는 효과가 나타나고 있습니다.
한국부동산원 통계 기준으로 2025년 9월 누적 매매 상승률은 전국 2.82%, 수도권 5.54%, 서울 8.19%를 기록했습니다. 서울 전세 역시 8.18%로 매매와 거의 동일한 수준입니다(출처: 한국부동산원). 이 수치는 과거 정권에서 가장 길게 이어졌던 상승 구간보다도 높다는 점에서, 단순한 일시적 반등으로 보기 어렵습니다.
이런 상황에서 무주택자들이 선택할 수 있는 현실적 경로가 많지 않다는 것, 저도 직접 느꼈습니다. 그래서 '소액 선점'이라는 키워드가 재개발 구역을 향하게 되는 것 같습니다.
자양동·구의동, 왜 지금 재개발의 성지라 불리나
재개발 투자처를 공부하면서 광진구 자양동과 구의동이 자꾸 눈에 들어왔습니다. 처음에는 잠실이나 성수에 비해 덜 알려진 동네라고 생각했는데, 실제 구역 현황을 들여다보니 이야기가 달랐습니다.
자양동은 강남, 잠실, 성수라는 이른바 상급지 입지에 둘러싸여 있고, 7호선 자양역, 2호선 건대입구역, 구의역 등 대중교통 접근성도 우수합니다. 2040 광진 플랜에서도 해당 일대를 정비 수단 마련 지역으로 명시하고 있어, 행정적 뒷받침도 확인할 수 있습니다.
자양 1~4동, 구의 1~3동 일대에서 진행 중인 재개발 사업의 종류는 다음과 같습니다.
- 구의2동 모아타운: 동의율 55% 육박으로 사업 추진 중
- 자양4동 성장 거점형 재개발 시범단지: 민도복합 방식, 용적률 800~1300% 적용 가능
- 자양2동 도심 공공주택 복합사업: 한강 라인 모아타운, 40층 2,325세대 규모 예정
- 자양1동 799번지 일대: 착수 2년 만에 관리계획 고시, 사업 속도 매우 빠름
- 구의1동 신속통합 개발 구역: 소액 진입 가능한 구역 중 하나
여기서 모아타운이란, 소규모 노후 주거지를 하나의 블록 단위로 묶어 정비하는 방식으로, 기존 재개발보다 절차가 간소화되어 사업 속도가 빠른 것이 특징입니다. 구의2동에는 이미 모아주택 1호 사업인 강명력 센트럴 아이파크가 2025년 9월 첫 입주를 마쳤습니다. 개념 도입 후 실제 입주까지 이어진 첫 사례라는 점에서 의미가 다릅니다.
~라는 의견도 있지만, 제가 직접 구역 현황을 비교해보니 자양동·구의동처럼 구역 지정이나 조합 설립 단계까지 진행된 곳은 재개발 예정지와는 리스크 수준 자체가 다릅니다. 아직 동의서 징구 단계인 구역도 있지만, 광진구청이 재개발에 우호적인 스탠스를 유지하고 있다는 점이 속도를 뒷받침하고 있습니다.
3~4억으로 가능한 빈틈 투자, 어떻게 접근할까
재개발 구역은 입지가 좋을수록 투자 진입 금액도 높아집니다. 잠실 본동이나 석촌동 인근처럼 입지 자체가 좋은 곳은 사업 진행이 더딘 경우도 많습니다. ~라고 보는 시각도 있는데, 개인적으로는 입지보다 사업 진행 속도와 사업성이 더 중요하다고 봅니다.
신속통합기획이란, 서울시가 민간 재개발 사업의 계획 수립 단계부터 직접 지원해 인허가 속도를 높이는 제도입니다. 자양4동 신속통합 B구역은 2022년 모아타운으로 선정됐다가 해제된 이력이 있지만, 현재 연번 동의서를 징구하며 재추진 중입니다. 토지거래허가구역 밖에 위치해 소액 진입이 상대적으로 수월한 편입니다.
자양1동 614번지 일대도 연번 동의서 발급 이후 동의서 징구가 진행 중이며, 3억 후반~4억 초반대로 접근이 가능한 구역입니다. 여기서 연번 동의서란, 재개발 추진 의사가 있는 주민들이 공식적으로 동의 의사를 표시하는 단계로, 조합 설립을 향한 첫 번째 절차에 해당합니다.
제가 직접 이 구역들을 비교해봤을 때 느낀 것은, 가격이 낮다고 무조건 좋은 게 아니라는 점입니다. 재개발 투자는 입지, 현재 진행 단계, 사업성, 속도까지 네 가지를 동시에 봐야 합니다. 동의서 징구 단계와 관리계획 고시 이후 단계는 리스크가 전혀 다릅니다. 확정된 구역일수록 진입 금액은 높아지지만, 그만큼 불확실성도 줄어듭니다.
자주 묻는 질문
Q. 일시적 2주택 특례 기간 단축, 나한테도 바로 적용되나요?
A. 2025년 10월 1일 이후 종전 주택을 매도하는 경우부터 2년 기간이 적용됩니다. 단, 8월 3일 세제 개편 발표 이전에 신규 주택 계약을 체결했다면 종전 3년 특례가 그대로 유지됩니다. 본인의 계약 시점을 먼저 확인하는 것이 선행 작업입니다.
Q. 재개발 예정지와 구역 지정 완료 지역, 뭐가 다른가요?
A. 재개발 예정지는 주민 동의와 행정 절차가 아직 시작 단계라 사업이 무산될 가능성이 있습니다. 반면 구역 지정이 완료됐거나 조합 설립 인가까지 난 곳은 사업 추진 가능성이 높고 속도도 예측 가능합니다. 진입 금액 차이가 나는 이유도 이 리스크 차이 때문입니다. 안전하게 접근하려면 조합 설립 이후 단계를 기준으로 보는 편이 낫습니다.
Q. 자양동 재개발, 토지거래허가구역 규제 받나요?
A. 자양동·구의동 일대의 구역별로 토지거래허가구역 지정 여부가 다릅니다. 자양4동 신속통합 B구역처럼 토지거래허가구역 밖에 위치한 곳은 소액 진입이 상대적으로 수월하다는 의견도 있지만, 구역별 상황이 수시로 바뀌므로 매수 전 관할 구청에서 최신 지정 현황을 반드시 확인해야 합니다.
Q. 노후 아파트 재건축이 어려우면 처분하는 게 맞을까요?
A. 재건축 추진이 현실적으로 어렵고 가격이 제자리걸음인 노후 아파트라면, 과감히 처분하고 재개발 빌라 투자 후 전세로 거주하는 전략을 고려해볼 수 있다는 시각도 있습니다. 다만 매도 후 이동할 지역의 재개발 사업성과 진행 속도를 충분히 검토하는 것이 선행되어야 하며, 개인 예산과 세금 관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 전문가 상담을 병행하는 것이 좋습니다.
결론
정리하면, 세제 개편이 전세 공급을 줄이고 매매 시장 불안을 키우는 방향으로 작용하고 있다는 것이 저의 판단입니다. 규제가 많을수록 시장은 안정되는 게 아니라 오히려 움츠러들고, 그 피해는 실수요자에게 먼저 옵니다. 하루빨리 실효성 있는 공급 대책과 합리적인 세제 보완이 마련되기를 간절히 바랍니다.
한편 지금 상황에서 소액으로 미래를 대비하고자 한다면, 재개발 구역 중에서도 사업 진행이 확정된 곳, 속도가 빠른 곳을 중심으로 접근하는 것이 현실적입니다. 광진구 자양동·구의동은 그 기준에서 꽤 설득력 있는 선택지로 보입니다. 다만 재개발 투자는 개인 예산과 세금 상황에 따라 전략이 완전히 달라지므로, 공부와 함께 반드시 전문가와의 검토를 병행하시길 권합니다.