월 소득의 50%를 이자로 쏟아붓던 시절, 저는 그것을 '투자'라고 불렀습니다. 강남 일대 상가 건물 유리창마다 '임대 문의' 딱지가 덕지덕지 붙기 시작하는 걸 보고서야, 그게 투자가 아니라 도박이었다는 걸 직접 겪어보니 비로소 알았습니다. 금리 인상과 구조적 경기 침체가 맞물린 지금, 빚으로 집값을 떠받치는 인위적 부양의 시대는 서서히 막을 내리고 있습니다.
경기침체 신호는 이미 거리에 나와 있었다
제가 처음 이상함을 느낀 건 동네 상가 골목에서였습니다. 불과 2~3년 전만 해도 줄을 서야 들어갈 수 있었던 식당 자리가 텅 빈 채로 몇 달째 방치되고 있었습니다. 처음엔 그 가게 사장님 사정이 안 좋아서겠거니 했는데, 옆 자리도, 그 옆 자리도 같은 신세가 되고 나서야 이게 개인의 문제가 아니라는 걸 깨달았습니다.
경제학에서는 상업용 부동산을 경기 선행 지표로 분류합니다. 선행 지표란 경기가 실제로 나빠지기 전에 먼저 신호를 보내는 데이터를 뜻합니다. 반면 주거용 아파트는 후행성을 띠어, 경기가 충분히 나빠지고 난 뒤에야 가격에 반영되는 경향이 있습니다. 그래서 아파트값이 아직 버티고 있다는 사실이 안심의 근거가 될 수 없습니다. 상가 공실률이 이미 경고등을 켠 지 오래이기 때문입니다.
강남 일부 지역조차 상가 공실률이 눈에 띄게 높아졌다는 건, 제가 직접 발로 돌아다니며 확인한 사실입니다. 아파트 단지 내 상가는 분양은 잘 되지만 정작 장사가 안 되어 입주 후 몇 년 만에 폐업하는 경우가 비일비재합니다. 공급 과잉과 소비 위축이 동시에 터지면서 상업용 부동산 시장은 이미 최악으로 향하고 있다고 봅니다.
현재 상황을 IMF 외환위기와 단순 비교하는 시각도 있습니다. 그때는 외화 보유고가 바닥났던 급성 쇼크였지만, 지금은 반도체 수출로 외화를 벌어들이고 있으니 다르다는 논리입니다. 틀린 말은 아닙니다. 그런데 제 경험상 이건 좀 다릅니다. IMF는 회복이 빠른 급성 질환이었다면, 지금의 침체는 반도체를 제외한 모든 업종이 동시에 무너지는 만성 질환에 가깝습니다. 반도체마저 흔들리는 순간이 오면, 버팀목이 사라진 한국 경제가 얼마나 빠르게 기울 수 있는지 가늠조차 어렵습니다.
- 상업용 부동산 공실 증가 → 경기 침체의 선행 신호
- 주거용 아파트 가격은 경기에 후행하여 뒤늦게 하락
- 반도체 제외 전 업종 동반 부진 → 구조적 침체 가능성
- IMF식 급성 위기가 아닌 장기 만성 침체 경로로 진입 중
영끌 세대의 진짜 위험과 부동산 거품의 민낯
솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 금리가 오르면 집값이 내리고, 집값이 내리면 부담이 줄 거라는 단순한 공식이 머릿속에 있었는데, 실제로는 금리도 오르고 집값도 버티는 최악의 조합이 한동안 이어졌습니다. 영혼까지 끌어모아 대출을 받는다는 의미의 '영끌' 투자를 감행했던 3040세대 상당수가 바로 이 구간에서 이자 폭탄을 정면으로 맞았습니다.
DSR(총부채원리금상환비율)이라는 개념이 있습니다. 연간 소득 대비 모든 대출의 원금과 이자 상환액 비율을 의미하는데, 금융당국은 이 수치를 대출 한도 산정의 핵심 기준으로 삼습니다(출처: 금융감독원). 월 소득의 30% 이내를 주거비와 대출 이자로 사용하는 것이 안전선으로 통하는데, 영끌 투자자 중 상당수는 이미 50%를 훌쩍 넘어선 상태로 버티고 있었습니다. 집값이 계속 오를 것이라는 기대 하나로 유지되던 구조였습니다.
그 기대가 흔들리면 어떻게 될까요. 제가 직접 겪어봤더니, 가장 먼저 나타나는 신호는 '항복 매물'입니다. 항복 매물이란 집주인이 더 이상 대출 이자와 관리비를 감당하지 못해 시세보다 낮은 가격에 내놓는 급매물을 뜻합니다. 이런 매물이 시장에 쌓이기 시작하면, 호가를 지탱하던 심리적 지지선이 무너지고 경매로 넘어가는 물건도 늘어납니다.
전세 제도도 이 흐름과 맞물려 흔들리고 있습니다. 전세란 목돈 보증금을 맡기는 대신 월세 없이 거주하는 우리나라 고유의 임대 방식입니다. 집주인은 이 보증금을 갭투자의 종잣돈으로 활용해왔는데, 집값이 전세가와 같아지거나 역전되는 순간 보증금을 돌려줄 여력이 사라집니다. 빌라와 다세대 주택을 중심으로 전세 사기가 줄줄이 터진 것도 이 구조적 취약성이 드러난 결과입니다. 장기적으로 전세 제도는 월세 시장으로 전환될 가능성이 높다고 봅니다.
세제 개편 없이는 거품도 연착륙도 없다
제 경험상 이건 좀 다릅니다. 정부가 집값이 흔들릴 때마다 정책 대출을 풀고 규제를 완화하면 시장 참여자들은 한 가지 학습을 하게 됩니다. '어차피 떨어져도 정부가 살려준다'는 믿음입니다. 이 믿음이 쌓일수록 거품은 더 크게 부풀고, 나중에 터질 때의 충격은 더 커집니다. 일본이 1990년대 부동산 거품 붕괴 이후 겪은 '잃어버린 30년'이 바로 이 메커니즘의 극단적인 사례입니다.
뉴질랜드 사례가 인상 깊었습니다. 금리를 인하했음에도 주택 시장이 회복되지 않는 현상이 나타났는데, 이는 '금리 인하 → 집값 상승 → 경기 회복'이라는 공식이 더 이상 자동으로 작동하지 않는다는 뜻입니다. 장기 구조적 침체가 깊어지면 기준금리를 제로(0%)로 낮춰도 집값은 계속 내려갑니다. 한국도 거품을 빨리 빼지 않으면 이 경로를 걷게 될 가능성이 있습니다.
그렇다면 답은 무엇일까요. 보유세 인상이 핵심입니다. 보유세란 부동산을 보유하고 있는 것 자체에 매기는 세금으로, 재산세와 종합부동산세가 여기에 해당합니다. 선진국 수준으로 보유세를 대폭 높이면 감당 능력이 없는 다주택자들이 자연스럽게 매물을 내놓게 됩니다(출처: 기획재정부). 동시에 양도세와 취득세 같은 거래세는 대폭 낮춰야 합니다. 거래세가 높으면 팔고 싶어도 못 파는 매물 잠금 효과가 생겨 시장 유동성이 마르기 때문입니다.
상속세와 증여세도 조정이 필요합니다. 과도한 상속·증여세는 자본을 해외로 유출시키는 부작용을 낳습니다. 이 세 가지 세제 개편이 동시에 이루어져야 비로소 시장이 왜곡 없이 자연스러운 균형점을 찾아갈 수 있다고 봅니다. 물론 반대에 부딪혀 실현이 어렵다는 걸 알지만, 혁명적인 변화 없이 미봉책만 반복한다면 일본식 장기 디플레이션의 망령이 한국에 스며드는 건 시간 문제라고 생각합니다.
자주 묻는 질문
Q. 지금 아파트 사도 괜찮을까요?
A. 제가 직접 겪어봤더니, 월 소득의 30% 미만으로 대출 이자와 주거비를 감당할 수 있는 조건이라면 실거주 목적으로 매수하는 것은 크게 나쁘지 않습니다. 다만 집값 상승으로 단기 차익을 기대하는 투자 목적이라면, 현재의 금리 수준과 구조적 침체 흐름을 감안할 때 신중하게 판단하실 필요가 있습니다. 집값 등락에 연연하지 않겠다는 마음가짐이 전제되어야 합니다.
Q. 전세로 살고 있는데 보증금 돌려받을 수 있을까요?
A. 집주인의 재무 상황과 집값 대비 전세가 비율을 반드시 확인해야 합니다. 특히 빌라나 다세대 주택에서 전세가율(집값 대비 전세 보증금 비율)이 80%를 넘는다면 위험 신호로 봐야 합니다. 전세보증금반환보증 가입 여부를 확인하고, 미가입 상태라면 주택도시보증공사(HUG)를 통해 가입을 검토하는 것이 현명합니다.
Q. 대출이 많은데 지금 집을 팔아야 할까요?
A. 자산 대부분이 부동산에 묶여 있고 대출 이자 부담이 소득의 40~50%를 넘는다면, 현금 자산을 확보하는 방향으로 결단을 내리는 것이 유리할 수 있습니다. 금리 상승기에는 버티는 시간이 길어질수록 이자 비용이 눈덩이처럼 불어납니다. 결국 중요한 것은 자산 가격이 얼마냐가 아니라 얼마나 오래 버틸 수 있는 현금 체계를 갖추고 있느냐입니다.
Q. 강남 아파트는 앞으로도 계속 오를까요?
A. 초고가 지역은 돈이 쏠리는 특성상 다른 지역과 차별화된 흐름을 보이는 경향이 있습니다. 그러나 보유세가 선진국 수준으로 강화된다면 감당 능력이 없는 보유자들은 자연스럽게 시장에 매물을 내놓게 될 것입니다. 장기 침체 국면에서는 초고가 지역도 완전한 예외가 되기 어렵다는 게 제 판단입니다.
결론
영끌로 버텨온 지난 몇 년을 되돌아보면, 가장 뼈아팠던 건 집값 숫자가 아니었습니다. 통장을 갉아먹는 이자 앞에서 선택의 여지가 줄어드는 그 무력감이었습니다. 지금 이 글을 읽는 분들 중에도 비슷한 감각을 느끼는 분이 있을 거라고 생각합니다.
정리하면, 시장의 거품은 인위적으로 막을 수 없습니다. 보유세 강화와 거래세 인하라는 구조적 세제 개편, 그리고 과도한 대출을 과감히 정리하고 현금 자산을 확보하는 개인의 판단이 맞물릴 때 비로소 이 파도를 버텨낼 수 있습니다. 집값 등락에 인생을 걸기보다, 얼마나 오래 버틸 수 있는 체력을 만드느냐에 집중해야 할 때입니다.