안전마진3 마포 노고산동 경매 (입지분석, 안전마진, 투자원칙) 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 서울 마포구 노고산동, 신촌역과 서강대역을 도보로 오갈 수 있는 자리에 상가주택이 경매로 나왔는데 3회나 유찰됐다는 소식을 접했을 때, 처음엔 '뭔가 큰 하자가 있는 거 아닐까' 싶었습니다. 그런데 들여다볼수록 입지는 흠잡을 데가 없었고, 유찰 이유는 시장 분위기와 연관 필지 동시 매각이라는 구조적 변수 때문이었습니다. 감정가 22억 9천만 원짜리 물건이 토지 평당 3천만 원대까지 내려앉은 지금, 이 물건을 어떻게 읽어야 할지 제가 분석한 내용을 솔직하게 풀어보겠습니다. 입지분석 — 신촌역세권 상가주택, 왜 3번이나 유찰됐을까제가 직접 임장을 나간 건 아니지만, 지도와 서류를 붙잡고 한참을 들여다봤습니다. 마포구 노고산동은 2호선 신촌역과 경의중앙선 서강대역 도보권에 위치.. 2026. 11. 3. 빌라 경매 (초역세권, 안전마진, 실투자금) 솔직히 처음엔 저도 "빌라는 손대면 안 된다"는 말을 철석같이 믿었습니다. 그런데 서울 성북구 정릉역 도보 218m, 5년 차 신축급 빌라가 감정가 3억 1,900만 원에서 절반 가까운 1억 6,332만 원까지 떨어진 경매 물건을 직접 파고들어 보니 생각이 완전히 바뀌었습니다. 입지 펀더멘털과 실거래 데이터를 냉정하게 해부하면, 빌라는 오히려 아파트보다 강한 안전마진을 품고 있는 경우가 있습니다. 초역세권 빌라가 왜 경매에 나왔을까제가 이 물건을 처음 봤을 때 든 첫 번째 의문이 바로 이겁니다. 우이신설경전철 정릉역에서 218m, 그것도 반경 100m 이내에 초등학교까지 붙어 있는 물건이 왜 두 번이나 유찰됐을까. 임장을 직접 다녀와서야 이유를 알았습니다.빌라 경매에서 유찰이 반복되는 데는 구조적인 이유.. 2026. 10. 27. 공매 투자 (기관 자산, 온비드 공매, 안전마진) 솔직히 처음엔 저도 특수 물건에 눈이 먼 적이 있었습니다. 유치권, 법정지상권, 지분 경매… 복잡할수록 수익이 크다고 믿었으니까요. 그런데 막상 공매 시장을 들여다보니, 가장 조용하고 깔끔한 물건에 진짜 수익이 숨어 있었습니다. 은행 사택처럼 기관이 목적 변경으로 내놓는 기타 일반 자산 공매 물건이 바로 그 주인공입니다. 특수 물건의 함정, 제가 직접 겪어봤습니다부동산 투자를 처음 공부할 때 주변에서 "특수 물건을 알아야 진짜 고수"라는 말을 자주 들었습니다. 유치권이 걸린 물건, 법정지상권이 얽힌 토지, 지분만 나온 아파트… 복잡한 권리 관계일수록 낙찰가가 낮다 보니 수익률만 보면 솔깃할 수밖에 없습니다.여기서 유치권이란, 다른 사람의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 .. 2026. 10. 26. 이전 1 다음
