부동산경매5 마포 노고산동 경매 (입지분석, 안전마진, 투자원칙) 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 서울 마포구 노고산동, 신촌역과 서강대역을 도보로 오갈 수 있는 자리에 상가주택이 경매로 나왔는데 3회나 유찰됐다는 소식을 접했을 때, 처음엔 '뭔가 큰 하자가 있는 거 아닐까' 싶었습니다. 그런데 들여다볼수록 입지는 흠잡을 데가 없었고, 유찰 이유는 시장 분위기와 연관 필지 동시 매각이라는 구조적 변수 때문이었습니다. 감정가 22억 9천만 원짜리 물건이 토지 평당 3천만 원대까지 내려앉은 지금, 이 물건을 어떻게 읽어야 할지 제가 분석한 내용을 솔직하게 풀어보겠습니다. 입지분석 — 신촌역세권 상가주택, 왜 3번이나 유찰됐을까제가 직접 임장을 나간 건 아니지만, 지도와 서류를 붙잡고 한참을 들여다봤습니다. 마포구 노고산동은 2호선 신촌역과 경의중앙선 서강대역 도보권에 위치.. 2026. 11. 3. 한국 부동산 위기 (상가 공실, 초고층 슬럼화, 영끌 위험) 경매에 나온 상가 열 곳 중 여덟 곳이 팔리지 않는 시대입니다. 지방 상가 시장이 이 지경이 된 건 갑자기가 아닙니다. 제가 직접 지방 신축 단지 상가들을 둘러봤을 때, 1층 절반이 비어있는 광경이 낯설지 않았습니다. 시행사의 공급 구조와 고층 아파트의 감가상각 문제, 그리고 고금리 속 영끌 자산의 위험까지, 한국 부동산 시장의 구조적 균열을 짚어봤습니다. 상가 공실, 건물주 탓만 할 수 없는 구조적 이유왜 건물주들은 공실 상태에서도 월세를 내리지 않을까요. 이 질문을 처음 들었을 때 저도 "욕심이 문제"라고 단순하게 생각했습니다. 그런데 실상을 파고들면 이야기가 달라집니다.핵심은 담보인정비율(LTV)에 있습니다. LTV란 부동산 담보 가치 대비 대출 가능 금액의 비율을 뜻하는데, 월세가 낮아지면 수익 .. 2026. 10. 29. 빌라 경매 (초역세권, 안전마진, 실투자금) 솔직히 처음엔 저도 "빌라는 손대면 안 된다"는 말을 철석같이 믿었습니다. 그런데 서울 성북구 정릉역 도보 218m, 5년 차 신축급 빌라가 감정가 3억 1,900만 원에서 절반 가까운 1억 6,332만 원까지 떨어진 경매 물건을 직접 파고들어 보니 생각이 완전히 바뀌었습니다. 입지 펀더멘털과 실거래 데이터를 냉정하게 해부하면, 빌라는 오히려 아파트보다 강한 안전마진을 품고 있는 경우가 있습니다. 초역세권 빌라가 왜 경매에 나왔을까제가 이 물건을 처음 봤을 때 든 첫 번째 의문이 바로 이겁니다. 우이신설경전철 정릉역에서 218m, 그것도 반경 100m 이내에 초등학교까지 붙어 있는 물건이 왜 두 번이나 유찰됐을까. 임장을 직접 다녀와서야 이유를 알았습니다.빌라 경매에서 유찰이 반복되는 데는 구조적인 이유.. 2026. 10. 27. 경기도 광주 빌라 경매 (권리분석, 시세조사, 투자전략) 감정가 1억 6,500만 원짜리 빌라가 세 번 유찰되어 5,659만 원까지 떨어진 물건을 처음 봤을 때, 제 머릿속에 떠오른 첫 질문은 이거였습니다. "이 물건, 왜 이렇게까지 떨어졌을까?" 덮어놓고 싸다고 달려들었다가 낭패 보는 경우를 제 주변에서도 실제로 여러 번 봤기 때문입니다. 하지만 서류를 하나하나 뜯어보니 상황이 완전히 달랐습니다. 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 석정힐 A동 302호, 2025 타경 5184호 — 이 물건이 왜 지금 시점에 다시 살펴볼 가치가 있는지 데이터로 풀어보겠습니다. 복잡했던 권리 관계, 지금은 왜 안전한가경매 초보 시절, 저는 "유찰이 많이 된 물건 = 문제 있는 물건"이라는 공식을 철칙처럼 믿었습니다. 그래서 세 번 유찰된 물건은 쳐다보지도 않았는데, 지금 돌이켜.. 2026. 10. 10. 경매 투자 실전 (물건검색, 빌라투자, 대출전략) 아파트 경매에만 매달리면 낙찰받을 수 있다고 생각하셨나요? 저도 그렇게 믿었습니다. 그런데 입찰 법정 앞에 몇 번 서고 나서야 깨달았습니다. 모두가 같은 물건을 쫓는 한, 이길 수 없다는 것을요. 이 글은 그 깨달음 이후 제가 직접 몸으로 익힌 경매 실전 전략을 담았습니다. 물건 검색 효율화부터 빌라·상가 투자, 그리고 레버리지의 핵심인 경락잔금대출까지 한 흐름으로 정리했습니다.모두 희망하는 물건을 낙찰받으시길 기원합니다.~~^^ 물건 검색, 아파트만 고집하면 안 되는 이유책으로 권리분석을 밤새 공부하고 처음 아파트 입찰에 나섰을 때, 저는 자신 있었습니다. 그런데 경쟁자가 열다섯 명이 넘었고, 제 입찰가는 한참 모자랐습니다. 그다음 물건도, 그다음도 마찬가지였습니다. 일반적으로 아파트가 권리분석이 쉬워.. 2026. 9. 29. 이전 1 다음
